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叶檀认为楼市销售总量上升 缘于货币的恐慌与贪婪

发布时间:2015-10-23  来源:凤凰房产  
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国家统计局公布的数据显示,前三季度,全国房地产开发投资为70535亿元,同比名义增长2.6%( 扣除价格因素实际增长4.2%),但增速比1-8月份回落0.9个百分点,房企投资意愿继续回落。


值得一提的是,1-9月份,房地产开发企业土地购置面积为15890万平方米,同比下降33.8%;土地成交价款为4916亿元,同比下降27.5%。


全国房地产市场分化仍较严重。总体而言,一线城市地王频出,三、四线城市开发商拿地、投资意愿下降,消化周期拉长。


中国指数研究院指数研究总监白彦军表示,现在消化一线城市土地库存的周期不到一年,二线城市在两年左右,而三线城市最高的可能长达5年多。


瑞信的数据亦印证了这一点,消化一线城市土地库存周期在10个月左右,二线城市在18个月左右,三线城市在20个月以上。


上述数据虽然谈不上支撑房地产市场牛市,但房地产销售确实出现了小高峰。国家统计局公布的数据显示,今年前三季度,商品房销售面积累计为8.29亿平方米,较去年同期增加1.79亿平方米;销售均价为6844元/平方米,同比上涨7.2%,这使得商品房销售额同比增长15.3%,达到5.675万亿元。


尤其是一线城市和核心城市的高端住宅畅销。据亚豪机构统计数据显示,前三季度北京五环以内仅成交商品住宅(不含保障房与自住房)4923套,占全部成交的比重不足10%,五环和六环之间成交占比高达57%。由于地价高企,更多项目入市高端化,购房人群“被高端”。


中原地产统计数据显示,截至10月20日,北京成交的超高端住宅数量已达到182套,这一成交量超过历史总和。同时,北京商品房住宅进入豪宅化,预计未来售价预期在10万元/平方米的项目在2016年将接近50个,目前已经入市的项目接近25个。


房地产投资意愿不强,但销售总量不断上升,笔者以为,原因在于货币的恐慌与贪婪。


房贷政策发生了变化,刺激了房地产消费。9月30日,央行、银监会联合发布通知,明确在不实施“ 限购”措施的城市,对居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款,最低首付款比例调整为不低于25%。这是今年监管层在房贷政策方面做出的第四次调整。


自2014年11月以来,央行多次下调人民币存贷款利率,五年期以上贷款利率已累计下调140个基点降至5.15%,为过去25年以来最低水平。以广州为例,去年9月广州首套房贷基准利率为6.55%,今年下降到5.15%。以一笔200万元贷款、30年等额本息计算,6.55%的利息总额为128.73万元,调低后利率总额为96.60万元,下降了25%,这是一个惊人的降幅。


另一方面,随着货币宽松,土地与商品房价格出现上涨,从数据看,销售额大于销售面积。


今年1-9月,全国商品房销售面积为82908万平方米,同比增长7.5%;销售额为56745亿元,同比增长15.3%。这说明,价格的涨幅高于面积涨幅,考虑到一些中西部小城市房价并没有上涨,这表明在东部城市以及中西部核心城市的上涨幅度就更是惊人。这也反证了宽松的货币部分流入房地产市场,推高了资产品价格。


房地产长期繁荣很难像过去那样持续,但萧条也不可能马上到来,只要货币继续宽松,低迷的实体经济无法完全吸纳,资金就会流入房地产与股市等虚拟市场,这是不以人的意志为转移。而如果要挤压房地产市场,就存在债务危机爆发的可能性。

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